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产业新城是什么?

产业新城是以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新城镇开发哲学,是指在城市主城区之外,以人为核心、以产业发展为基石、以城市建设为依托,产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区,是推动地方产业转型升级的动力引擎。产业新城?#30446;?#21457;,多先以工业产业聚集发展为主导,如大型工业园区、经济开发区等特定区域的建设与应用。在发展历程中,逐步通过产业的转型升级,形成以支柱产业发展为主的集生产、生活、休?#23567;?#23089;乐等为一体的新型城区,并通过“以产兴城、以城带产”的模式,进而实现“产城共融、城乡统筹、共同发展”?#30446;?#21457;目标。产业新城是一种以产业发展带动城市建设的区域经济发展方式,着重体现产业与城市的协调发展,及其双向融合的发展理念。

产业新城通过“产业园区化 —— 园区城市化 —— 城市现代化 —— 产城一体化 —— 城市智慧化”的发展路径,实现产业与城市的匹配、融合与进步。产业新城以人本文化为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志,集合了中国古老的“天、地、人”城市开发哲学。现代产业新城?#30446;?#21457;,已不同于原有单纯的经济开发区、工业园的建设,也不同于大都市周边的“卧城、睡城?#20445;?#20854;最为显著的特征就是“产与城的融合?#20445;?#26159;现代产业化和城镇化发展相结合的一种新兴的城市演进方式。随着中国智能制造的发展,产业新城模式将在继承传统新城发展优点的基础上,弥补其?#20013;?#21457;展能力不足的弱势,将区域经济的发展从单一的生产型园区建设,逐步转为以“产业、服务、生活”多点支撑?#30446;沙中?#22411;城市经济转型。

产业新城有何特点?

产业新城理念是如何形成的?

产业新城是新时代新兴城市化进程的产物

2012年,党的十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。“新四化”的同步发展,要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化,使产业新城的发展没?#23567;八?#20998;?#20445;?#36991;免未来在城镇化过程中出现“空城”、“被城镇化”。因此,新城建设得天时且前途光明。其次,产业新城概念所传达出的以产业为支撑促进区域经济发展的逻辑,容易被接受且通俗易懂,因此迅速成为各地陷入发展困境的新城发展的理念指导。此时,产业新城已得“地利”。产业发展与经济规律的限制,使得产业新城的建设并?#25442;?#22914;各地想象中来的那么容易。在大量的?#23548;?#20013;,由于缺乏?#34892;У目?#21457;与操作指导,及与其相对应的规划建设,加之配套的产业政策与金融政策的缺失,使?#20040;?#37096;分的新城缺乏?#34892;?#22320;产业支撑及可?#20013;?#21457;展的能力。

产业新城并非“产业+新城”那么简单。此时尚缺“人和”。产业新城的发展,并非单纯地迎合城市化的发展,它需要在自身经济、政治、文化、特色产业、资源禀赋的基础上,以人为本、产业先行,城市化推进符合产业发展的需求,符合个人发展的需求,为本土人口意愿服务。此时,便形成了新城的“人和”。从各地的现代产业新城的发展历程不难看出,成功的新城对原先的中心城区会产生较大的吸附力,将原有的人口、产业吸引过来,并产生更大的聚集力,这也就诠释了“产业铸就新城发展的原动力”的意义。未来,在智慧城市发展理念的指导下,新兴产业新城的地位将更加凸显,而这一时期该如何操作、如何运营,将成为每个参与新城建设与发展人士需要着重思考的问题。

产业新城分为哪些阶段?

纵观产业新城的发展
其理论与?#23548;?#22823;致可分为三个阶段
  1. 1
  2. 2
  3. 3
一个成功的新城不仅需要具备较为完整的产业链及其?#30001;?#20135;业支持,更需要为生活在其中的人们提供满足日常居住、生活、文化、教育及其他功能,即所谓人本精神,在能够与其他区域进行?#25442;?#30340;同时,也能做到较为高度的独立性。

产业新城的核心是什么?

产业新城的发展有三个核心要点,即:

经济增长、人民幸福、具有特色。

作为新城建设的企业而言,始?#25307;?#35201;围?#26222;?#19977;个核心要点来运作,才能实现企业盈利与社会?#25176;?#30340;政企民的多赢。

产业新城建设的目标是什么?

产业新城集生产、生活、休?#23567;?#23089;乐、服务等于一体,其发展离不开完善的基础设施和配套的公共服务设施建设。以特色产业园区为代表,其通过高标准、高质量的建设与完善的服务与管理,可?#20013;?#21457;展为核心理念,促进产业聚集与转型升级,逐步成为行业的领跑者,进而实现区域的?#25176;?#21457;展。

产业新城的建设目标:1、实现产城融合发展,促进产业转型升级。产业优先、完善居住、促进经济发展,新城的进步又反过来促进产业调整与升级,进而实现产城促进、融合发展。
2、实现区域?#25176;场?#32463;济高效、生态良性循环的人类居住形式。
3、实现企业盈利、社会?#25176;?#30340;政企双赢模式。

产业新城建设的意义是什么?

产业新城的建设是响应国家政策号召,推动新型城镇化的重要举措。产业是城市发展的基础,城市是产业发展的载体,城市和产业共生、共利。

产业新城对于新型城镇化推进具有重要的建设意义:
有利于实现城市土地集约化,
扩大产业空间加速产业聚集;
有利于增加就业人口,
规避盲目城市化带来?#30446;?#22478;现象;
有利于构建城市产业生态体系,
增强产业自我更新能力;
有利于城镇化?#34892;?#25512;进,
促进城市一体化建设。

产业新城有哪些开发模式?

产业地产含义

产业地产是工业地产的升级与换代,产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态,是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面发展有机结合、相互促进的新商业模式。

在国?#19994;?#20135;调控及鼓励产业升级转型发展的大政策背景下,产业与地产的结合成为大的趋势,也越来越紧密,因此,产业地产开发随即成为房地产企业新的转型方向,在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。

产业地产?#30446;?#21457;模式

产业地产开发和演进均离不开政府、开发运营商、进驻企业这三大主体。

  • 政府

    产业地产的指导者,提供政策、税收、服务支持,
    参与或部分参与土地一级开发;

  • 开发运营商

    进行土地开发,并负责整体建设和产业招商,
    以及后续的运营和产业服务。

  • 进驻企业

    终端使用者,产业运营的参与者,通过有偿方式
    使用开发者提供的产品、管理和服务。

针对三大主体在?#23548;什?#20316;中扮演角色的具体情况,往往出现三种开发模式,
即:政府主导型开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式。

  • 政府主导型开发模式

    政府根据城市规划发展的需要,基于社会经济发展等因素,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设?#30446;?#21457;模式。
    该模式下,由政府直接或成立全资公司进行开发建设、招商引资,承担开发商的角色。这种模式下的园区往往在后期运营上市场化不足,难以真正实?#25351;?#38761;创新和运营升级。

  • 主体企业引导模式

    主体企业在占据行业主导地位的情况下,以开发运营商的角色借助其在产业链中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引产业链各节点、同类企业的聚集,最终实现对整个产业链的完善,此时主体企业完成了开发商的园区开发建设、招商甚至是后期运营服务的工作。在这种模式下,由于产业主?#35745;?#19994;通常在开发建设上专业性的不足,难以控制较大规模的园区开发建设及运营管理,通常只适用于一些较小的新城市单元?#30446;?#21457;。

  • 产业地产商模式

    随着产业地产的逐渐成熟、产业升级和园区市场化运作的需求迫使政府、开发商?#25512;?#19994;三方进行更加具体和清晰的角色定位,共同进行产业地产开发与运营模式的改革创新。
    目前,产业地产?#30446;?#21457;已经进入了“产城时代?#20445;?#20197;园区发展+地产开发结合的PPP开发和运营模式是较为普遍和具有前景的模式。

产业地产开发需要解决的关键问题

产业地产成功的关键要素

“园区运营+地产开发”的PPP模式

PPP(Public—Private—Partnership)是一种融资和项目管理模式,是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,
以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,利益共享、风?#23637;?#25285;、全程合作,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,
以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到?#20173;?#26399;单独行动更为有利的结果。

产业地产开发的PPP模式

产业地产PPP开发模式是指政府和社会资本合作,公共部门与民营企业以特许经营权协议为基础进行全程合作,由民间企业负责项目融资,
政府部门?#25512;?#19994;共同参与城市轨道交通等基础设施的建设和运营。PPP模式目标有两种,
一是低层次目标,指特定项目的短期目标;
二是高层次目标,指引入适应部门参与基础设施建设的综合长期合作的目标。

层次目标

机构之间

机构内部

公共部门

私营部门

低层次目标

增加或提高基层设施水平

获取项目的?#34892;?#22238;报

分配责任和收益

高层次目标

资金的?#34892;?#21033;用

增加市场份额和占有量

?#34892;?#26381;务设施的供给

产业地产开发成功关键要素

综合起来分为城市地产综合体、城市配套综合体和产业地产综合体三大块:

城市地产综合体

城市中心、商业配套、休/旅配套、住宅配套

城市配套综合体

文化教育心、景观、智能信息、公共设施

产业地产综合体

工业园区、文化创意、特色商?#22330;?#24635;部研发

纵观已经发展较为成功的产业地产案例,
产业地产的健全发展离不开城市建设、地产开发和配?#21672;?#26045;建设三者协调发展,以下为产业地产开发成功八大关键要素:

产业地产发展运营体系

产业地产盈利模式

产业地产是顺应产业迁徙与升级、新型城镇化等发展趋势,实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展目标,也即企业受政府委托,在产业、区域政策指导下,以土地为载体,以产业园开发、产业导入及聚集为切入点,通过规划实施区域经济可?#20013;?#21457;展方案,在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城,在为政府创造就业、拉动GDP、提高?#26222;?#25910;入及城市化率的同时,获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。

关于产业地产开发的痛点问题

对开发企业而言,从事大规模的产业地产开发存在着以下几个核心的痛点问题,只有解决了这些问题,才能真正做好一个产业项目。

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